"집주인 두려운 세입자 - 폭탄세금 겁난 집주인"

 

"집주인 두려운 세입자 - 폭탄세금 겁난 집주인"

머니투데이 | 임상연 기자 | 입력 2013.08.31 06:31

 

그래픽=강기영

　 #월세소득이 주 수입원인 다주택 소유자 최모씨(60)는 올 초 가족처럼 지내던 세입자와 크게 다퉜다. 세금이 화근이 됐다. 한 세입자가 월세 소득공제를 신청하는 바람에 최씨가 '세금폭탄'을 맞게 된 것.
　매년 소득세로 23만원 정도를 내왔던 최씨는 세입자의 소득공제 신청으로 월세 수익이 드러나는 바람에 160만원 가량의 세금을 납부하게 됐다. 세금이 무려 7배 가량 증가한 것이다.

　최씨는 "연간 2000만원 정도의 임대소득으로 생계를 유지해 왔다"며 "세입자는 세금 몇만원 줄지만, 집주인에는 폭탄과 같은 세금이 부과돼 솔직히 힘들다"고 푸념했다.

　정부가 '8.28 전·월세대책'의 일환으로 월세 소득공제를 확대하기로 했지만, 실제 세입자들에게 돌아가는 혜택은 크지 않다는 지적이다. 그럼에도 이같은 세금 문제로 집주인과 세입자간 갈등은 곳곳에서 빚어지고 있다.

　서울 서대문구 홍제동의 한 부동산 공인중개소 관계자는 "몇 만원 안 되는 소득공제 때문에 절대 '갑'인 집주인의 심기를 건드릴 세입자가 있겠냐"며 "이미 주택 임대시장에선 월세 소득공제를 받지 않는 조건으로 임대계약이 이뤄지는 것이 관행"이라고 말했다. 그는 이어 "얼마전 아파트 월세계약을 한 공무원조차 소득공제를 받지 않는 조건으로 입주했다"고 귀뜸했다.

　 ◇'집주인이 두려운 세입자'…'세금폭탄이 무서운 집주인'
　임대시장에서 이처럼 불법적인 관행이 사라지지 않는 가장 큰 이유로 전문가들은 '집주인에 부과되는 과도한 세금'을 지목한다. 현재 임대소득은 사업소득으로 분류되며 근로소득, 연금소득, 금융소득 등과 합산해 종합소득세가 부과된다.

　문제는 과세표준 구간별 소득세율이 지나치게 가파르다는 것이다. 실제 종합소득이 1200만원 이하인 경우 소득세율이 6%에 불과하지만 1200만~4600만원까지는 15%로 두 배 이상 높아진다. 이어 △4600만~8800만원 이하 24% △8800만원 초과 ~3억원 이하 35% △3억원 초과 38% 등으로 구간별로 최고 6배 이상 차이가 난다.

　집주인들이 세입자들의 월세 소득공제를 꺼리는 이유도 여기에 있다. 세입자의 월세 소득공제로 세원이 노출될 경우 자칫 세금폭탄을 맞을 수 있어서다.

　예컨대 연간 총 급여가 2000만원, 월세소득이 2200만원인 다주택자 A씨가 근로소득만 신고할 경우 근로소득세로 23만175원(표준공제만 적용)만 내면 되지만, 월세소득까지 포함해 종합소득세를 낼 경우 165만2340원을 납부해야 한다. 월세소득이 많을수록 세금은 더욱 불어나는 구조다.

　한 세무 전문가는 "월세 소득공제를 확대해도 실제 세입자가 받는 혜택은 몇만원에서 몇십만원 정도에 불과하지만, 집주인은 몇 배 더 많은 세금을 부담해야 한다"며 "집주인 입장에선 차라리 세입자의 소득공제분만큼 월세를 깎아주고 소득신고를 안하는 게 이익"이라고 말했다.

　실제 정부는 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 월세 소득공제 한도를 현행 300만원에서 500만원으로, 공제율은 현행 50%에서 60%로 확대해주기로 했다. 하지만 총 급여 4000만원인 샐러리맨이 월세로 매달 30만~100만원씩 지출할 경우 소득공제 혜택은 5만4000원~30만원 정도에 그친다.

　 ◇"잘못된 관행 개선 위해 집주인 세부담 낮춰야"
　전문가들은 정부가 전·월세 가격급등 속에서 세입자들의 주거비 부담을 낮추기 위해선 무엇보다 주택 임대시장의 불법적 관행부터 개선해야 한다고 충고했다. 이를 위해 세입자에 대한 월세 소득공제 확대뿐 아니라 임대소득 분리과세, 성실신고자 세금감면 등 집주인의 세부담 완화 방안을 고민할 필요가 있다는 지적이다.

　관련업계 한 관계자는 "현 시장구조하에선 월세 소득공제를 확대해봐야 실제 그 혜택이 세입자들에게 돌아가지 못한다"며 "시장의 잘못된 관행부터 바로 잡아야 세입자들의 주거안정은 물론, 세수확보도 가능할 것"이라고 강조했다.

　신예진 한국투자증권 세무전문가는 "월세 소득공제의 문제는 집주인의 세원 노출과 세금부담 때문"이라며 "임대소득을 자진 신고하는 집주인에게 세금을 감면해주는 등 성실납세를 유도할 필요가 있다"고 지적했다.

 

 

○확대된 月貰 소득공제 얘기 꺼내니.. 집주인 "월세 올리겠다"

월세 소득공제의 '함정'… 이용 세입자 1%도 안돼 세입자가 소득공제 받으면 집주인, 국세청 전산망에 노출 월세 소득 가산돼 세금 더 내… 월세 올리는 방향 택할 가능성 세입자, 오히려 손해볼 수도 조선비즈 | 손진석 기자 | 입력 2013.09.06 03:04

중견기업에 다니는 장모(35)씨는 지난 6월 서울 강북에 있는 아파트를 월세로 얻었다. 보증금 1억원에 매달 70만원을 내는 조건이었다. 계약 과정에서 집주인은 월세 소득공제를 받지 않겠다고 약속하라고 요구했다. 그러면서 소득공제를 받고 싶으면 월세를 10만원 더 내라고 했다. 이런 요구를 들은 장씨는 세무사인 친구에게 조언을 구한 다음 소득공제를 포기했다. 월세 소득공제로 아낄 수 있는 세금이 아무리 많아도 연간 50만원이 안 된다는 얘기를 들었기 때문이다.

정부가 지난달 28일 발표한 전·월세 대책을 통해 월세 소득공제를 확대하기로 했다. 월세 소득공제율을 50%에서 60%로 올리고 공제 한도를 300만원에서 500만원으로 올리는 내용이다. 얼핏 보면 월세 세입자의 부담을 크게 덜어주는 정책인 것 같지만 집주인의 협조가 없으면 '빛 좋은 개살구'가 될 수 있다는 지적이 나오고 있다.

실제로 세입자가 월세 소득공제를 받으면 국세청이 전산상으로 집주인이 누구인지 알게 되고, 소득 노출을 우려한 집주인들이 월세 소득공제를 받지 말라고 요구하는 경우가 많다.

이런 사정 때문에 월세 소득공제 제도가 도입된 지 2년이 지났지만 이 제도를 이용하는 가구가 전체 월세 가구의 1%에도 못 미치고 있다. 2010년 통계청의 인구·주택 총조사에 따르면 월세를 사는 집은 전국적으로 352만가구에 달하는데, 국세청에 따르면 월세 소득공제를 이용한 가구는 도입 첫해인 2011년(2010년에 낸 월세에 대한 공제) 1만4939가구에 그쳤고, 2012년에는 이용자가 1만4810가구로 오히려 줄었다. 이용 자체가 저조하기 때문에 소득공제 폭을 확대한다고 하더라도 실질적인 도움으로 연결될지는 미지수라는 것이다.

위의 장씨의 월세 조건은 소득공제를 최대한 받을 수 있는 사례이기 때문에 실제 월세 소득공제에 따른 손익을 따져볼 수 있다. 현재 기준으로 장씨는 한 달에 4만1250원을 아낄 수 있지만, 새 기준으로 하면 이 혜택이 6만8750원으로 늘어난다. 하지만 집주인이 월세 소득공제를 받게 해주는 대신 월세를 10만원 올린다면 장씨는 3만1250원(10만원-6만8750원)을 더 부담해야 한다. 소득공제를 포기하는 게 더 이익이라는 것이다.

홍만영 납세자연맹 팀장은 "소득공제 확대 소식에 세입자들이 지금보다 소득공제를 보다 적극적으로 요구하게 되고, 집주인은 월세를 올리겠다는 식으로 대응할 것으로 보이기 때문에 마찰이 심해질 수밖에 없다"며 "월세가 오르는 역효과가 생길 수 있다"고 말했다.

기획재정부 관계자는 "월세 소득공제는 집주인의 동의 없이 세입자가 권리로 행사할 수 있고, 월세 계약이 끝나고 이사 간 다음에 신고해도 소득공제 혜택을 받을 수 있다"고 설명했다. 하지만 사전 통보 없이 뒤늦게 소득공제를 받으면 집주인과 갈등을 빚을 소지가 많다.

또 월세 소득공제는 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 집에 세든 사람만 받을 수 있기 때문에 월세를 놓는 집주인 간에 형평성 시비가 커질 것으로 예상된다. 작은 집 소유자는 임대 소득이 노출되는 반면 큰 집 소유자의 임대 소득은 계속 감출 수 있기 때문이다.