건물주 바뀌어도 5년간 맘편히 장사한다.. 상가 임대차 보호법 개정안 법안소위 통과
◇권리금 회수 방해 금지=개정안에 따르면 건물주는 기존 임차상인과 신규 임차상인의 계약을 '정당한 이유' 없이 거절할 수 없다. 지금은 건물주의 월세 인상 요구 때문에 임차상인이 가게를 접을 경우 이를 넘겨받을 새 임차상인을 구해도 권리금을 받기가 쉽지 않았다. 건물주가 새 임차상인과의 계약을 거부하면 대응 방법이 없었다. 개정안은 이런 식으로 임대인이 임차인 간의 권리금 거래를 방해할 수 없도록 명시했다.
임대인이 직접 신규 임차인에게 권리금을 받거나 높은 보증금과 월세로 임차인을 쫓아내 권리금을 받지 못하게 하는 행위도 금지했다. 만약 건물주가 이 규정을 어기면 임차인은 계약 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상은 국토교통부 장관이 정한 기준에 따라 측정한 권리금 범위 안에서 가능하다.
단, 예외조항이 있다. 건물주가 1년6개월 이상 비영리목적으로 점포를 쓴다면 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있다. 직접 거주하거나 장사하는 등 영리 목적으로 쓰지 않으면 되는 것이다. 신규 임차인이 보증금이나 월세를 낼 여력이 없는 등의 경우에도 계약을 거절할 수 있다. 계약을 거절할 '정당한 사유'는 임대인이 직접 입증해야 한다.
◇누구나 5년은 장사할 수 있게=개정안은 점포 규모에 상관없이 누구나 최소한 5년간은 쫓겨나지 않고 장사할 수 있도록 했다. 기존에는 환산보증금이 4억원(서울 기준)을 넘으면 계약기간 5년을 보장받지 못했다. 이제 건물주가 바뀌어도 5년간은 장사할 권리가 보장된 셈이다.
법무부가 건물주의 권리를 보장하기 위해 제안했던 임대인의 '영업 변경권'은 막판 논의 끝에 빠졌다. 영업 변경권은 임차인 A씨가 미용실을 운영하다 가게를 넘길 경우 임대인이 새 임차인에게 미용실 대신 분식집을 차리라고 할 수 있는 권리다. 이 경우 새 임차인이 거절하면 A씨는 권리금을 보호받을 수 없다. 여야는 탈법 가능성이 크다는 이유로 영업 변경권을 도입하지 않기로 했다.
다만 여야는 임대인의 반발을 고려해 재건축·재개발 시 퇴거 보상금 지급, 환산보증금 폐지, 임차인 계약보장 기간을 5년에서 10년으로 늘리는 방안 등에 대해선 논의를 미뤘다. 법사위는 소위에서 합의된 내용을 6일 법사위 전체회의를 거쳐 국회 본회의에서 그대로 통과시킨다는 방침이어서 이르면 다음 달부터 시행될 것으로 보인다.
상인들은 환영하고 있다. 임영희 맘편히장사하고픈상인모임(맘상모) 사무국장은 "법도 외면한 돈인 권리금 보호에 대한 뜻 깊은 첫걸음"이라며 "재건축 퇴거보상 지급 등 개정안에서 빠진 부분에 대한 추가 논의가 필요하다"고 말했다.
박세환 기자 foryou@kmib.co.kr
○상가임대차 보호법 개정안 국회 통과..경매로 나온 상가 매력 높아져
권리금 책임없고 명도도 가능[ 조성근 기자 ] 세입자의 권리금을 보호하는 내용을 담은 상가건물임대차 보호법 개정안이 국회를 통과함에 따라 법원 경매로 나온 상가의 매력이 한층 커졌다. 경매로 매입하면 권리금 보장 부담을 질 필요가 없는 데다 기존 세입자를 자유롭게 내보낼 수 있어서다.
17일 부동산업계에 따르면 상가건물임대차 보호법 개정에도 불구하고 경매로 상가를 낙찰받은 투자자는 기존 임차인의 권리금에 대해 책임을 지지 않아도 된다. 개정안은 임차인이 계약 종료일 3개월 전부터 계약 종료일까지 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있도록 하고 있다. 이때 건물주는 기존 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해하면 안 된다. 그러나 경매로 상가를 매수하는 투자자는 임대인이 아니어서 권리금에 대해 책임을 질 필요가 없다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “개정안은 임대인과 임차인의 권리금 관계에 대해 규정하고 있다”며 “낙찰자는 임대인과 지위가 달라 권리금으로부터 자유롭다”고 설명했다.
경매로 상가를 매입한 낙찰자는 기존 세입자를 쉽게 내보낼 수도 있다. 개정안에 따르면 세입자는 건물주가 바뀌어도 최대 5년까지 나가지 않아도 된다. 그러나 경매에선 얘기가 달라진다. 등기부등본상 앞서는 채무(근저당 가압류 등)가 있으면 세입자가 대항력을 상실하기 때문이다. 법무법인 열린의 정충진 변호사는 “상가건물의 대부분이 선순위 금융회사 대출을 끼고 있어 세입자가 경매에서 대항력을 유지하는 사례는 많지 않다”며 “후순위 임차인은 낙찰자가 요구하면 건물을 비워야 한다”고 설명했다.
이에 따라 임차인들은 더욱 신중하게 점포를 선택할 수밖에 없게 됐다. 세든 건물이 경매에 들어가면 대항력과 권리금 회수 기회를 상실할 수 있는 까닭이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “선순위 대출금액이 적어 경매에 들어가더라도 보증금을 배당절차를 통해 회수할 수 있는 상가를 골라야 한다”고 강조했다.
조성근 기자 truth@hankyung.com