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국토부, 내주 '임대등록 촉진 방안' 발표
(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 세금과 건강보험료 인하 등의 유인책과 함께 등록하지 않는 경우 불이익을 주는 방안이 검토된다.
또 전월세 세입자의 권익을 높이기 위해 주택임대차보호법 상 임차인 보호 조항을 부동산 주관 부처인 국토교통부가 실시간으로 직접 관리하는 방안도 본격 추진된다.
10일 국회와 국토교통부에 따르면 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위한 세금 감면과 건보료 인하 등 다양한 유인책 등을 담은 '임대등록 촉진 방안'이 내주 발표될 예정이다.
국토부는 보건복지부와 협의를 통해 임대사업자로 등록하는 다주택자에 대해서는 건보료를 일정 수준 인하해 주는 방안을 추진하고 있다.
현재 수도권은 공시가격 6억원 이하 주택만 임대주택으로 등록할 때 양도소득세와 재산세 등 비과세 혜택을 받고 있지만 앞으로 6억원 초과 고가 주택에 세제혜택을 주는 방안도 거론되고 있다.
임대소득 2천만원 이하 다주택자가 임대사업 등록을 하지 않으면 소득세 필요경비 공제율을 60%에서 40%로 깎아 세금 혜택을 축소하는 식으로 불이익을 주는 방안도 검토되고 있다.
주택임대자보호법의 세입자 보호 조항의 실효성을 높이는 방안도 본격 추진된다.
이와 관련, 더불어민주당 민홍철 의원이 6월 대표발의한 주택임대차보호법 개정안이 지난달 23일 국회 법제사법위원회에 상정됐다.
이 법안은 국토부와 법무부가 동의한 내용이어서 무난히 통과될 것으로 예상된다.
법안은 차임이나 보증금 증액 시 한도 비율, 전월세 전환율, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준 등을 법 시행령이 아닌 국토부의 심의 기구인 주거정책심의위원회(주정심)를 통해 정하도록 했다.
전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 현재 주택임대차보호법상 상한선은 4.75%다.
하지만 한국감정원 집계 결과, 10월 전국 주택의 전월세전환율은 6.3%로 법의 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.
월세 또는 보증금에 대한 증액 요구는 기존 금액의 5%를 넘길 수 없게 돼 있으나 이는 재계약이 아닌 계약 도중 변경에 관한 내용이다.
임차인에 대한 보증금 우선 변제 대상과 금액은 지역에 따라 달라 서울은 보증금 1억원 이하 세입자에 대해 3천400만원을 최우선 변제해 주고, 수도권 과밀억제권역은 보증금 8천만원 이하에 대해 2천700만원이 최우선 변제된다.
국토부는 국회, 법무부 등과 함께 이들 조항의 실효성을 높이기 위한 구체적인 방안을 논의할 방침이다.
이와 함께 시장에 미치는 파급력이 큰 '전월세 상한제'와 '임대차 계약 갱신 청구권' 등 문제에 대해서는 기존 방침대로 전월세 시장 통계 구축 이후 단계적 추진 방침이 재확인될 것으로 전망된다.
여당 등 정치권 일각과 시민단체를 중심으로 일정 수준 이상 다주택자에 대해서는 임대주택 등록을 의무화해야 한다는 요구도 나오고 있어 이 같은 방안이 포함될지 주목된다.
국토부는 이에 대해 자발적 임대등록이 여의치 않으면 단계적으로 임대사업 등록을 의무화하는 방안도 검토하겠다고 밝힌 바 있다.
과세가 유예됐다가 2019년 재시행될 예정인 2천만원 이하 주택 임대소득자에 대한 과세 시기를 내년으로 앞당겨야 한다는 주장도 정치권에서 제기된 만큼 이에 대한 검토도 이뤄진 것으로 전해졌다.
○‘임대주택 등록 활성화 방안’ 그 숨은 의미를 읽어라
‘집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안’이 발표되었다. 그 동안 주택가격 상승과 관련한 규제책(8.2), 임대주택 공급을 핵심으로 한 주거복지 로드맵(10.29)에 이어 임대주택 등록 활성화 방안까지 정부의 부동산 시장을 관리하기 위한 의지를 엿볼 수 있다.
이번에 나온 정책은 말 그대로 ‘임대주택 등록 활성화’에 초점을 맞췄다. 임대사업자로 등록을 하게 되면 세금감면을 해 주고 건강보험료 부담도 줄여준다는 ‘당근’을 제시한 것이다.
다주택자를 옥죄는 정책 일변도 속에 어쩌면 장기전을 다짐한 다주택자의 퇴로를 열어줬다고 할 수 있다. 8년 이상 임대 위주로 세제효과 등을 명시했기 때문이다.
또 큰 그림에서 본다면, 이번 정책과 관련해서 정부는 민간임대주택 시장을 통제 하에 넣고 준 공공임대 성격의 가구수를 확대, 공공임대주택 확보 같은 실익을 챙길 수 있다는 의미를 부여할 수 있다. 정부 입장에서는 현재 세금을 감면하더라도 먼 미래에 안정적인 세원을 확보할 수 있다는 점과 전세시장 안정화를 한번에 해결할 수 있는 방안인 셈이다.
동시에 국세청과 행안부, 국토부의 정보공유와 임대차 관련 DB구축도 앞으로 다주택자의 임대주택 신고를 할 수 밖에 없는 요인으로 작용할 것으로 보인다.
‘임대주택 등록 활성화 방안’ 주요 내용은?
1. 세제감면
취득세.재산세 감면기간을 2021년까지 연장하고 재산세 감면대상을 확대한다. 주택임대소득 연 2천만원 이하의 분리과세 적용은 원래대로 2019년부터 시행한다. 다만 임대사업자로 등록하면 필요경비율을 현재 60%에서 70%로 높이고, 미등록자는 50%로 낮춰 세 부담을 덜어준다.
* (분리과세) 2천만원 이하 주택임대소득을 다른 종합소득과 분리하여 14% 세율로 과세
* (종합과세) 다른 종합소득과 합산하여 기본세율(6%～42%)로 과세
2. 건강보험료 부과
2020년 말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자의 건강보험료 인상분도 감면된다. 8년 임대할 경우 감면율은 80%, 4년 임대는 40% 감면을 적용받는다. 2021년 이후에는 등록효과와 건보료 부과체계 개편 추이를 고려해 감면 연장여부를 검토한다고 밝혔다.
3. 임차인 권리보호 강화
현재 임대인 유선확인 절차를 거쳐야만 하는 HUG의 전세금반환보증이 동의절차를 폐지할 전망이다. 또 가입대상 보증금 한도가 상향되며(수도권 5->7억, 지방 4->5억) 보증료 할인도 확대된다. 임대차분쟁조정위원회의 실효성 강화를 위한 방안, 소액보증금 보호 등이 있다.
또 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진할 것을 밝혔고 임대차시장 DB를 통한 임대사업 현황분석, 등록의무화 등과 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세 상한제 도입을 언급했다.
시장 영향은?
이번 대책은 주택임대사업을 ‘양지’로 이끌어 내기 위한 본격적인 실험이라고 할 수 있다. 세금혜택과 시스템 정비를 통해 임대사업 등록을 유도하고 이로 인해 임차인의 안정적인 주거보장을 꾀한다는 의미이다.
주로 8년 이상 장기임대를 대상으로 하는 내용이라 당장의 임대사업 등록이 크게 늘어나지 않아 보인다. 하지만 건강보험료 인하라는 실질적인 혜택을 제안한 만큼 3주택 이상, 은퇴한 노년층 위주로 가입이 예상된다.
또 2019년부터 본격적으로 임대소득에 대한 과세가 적용되기 시작하고 정부 부처 간의 3주택자이상에 대한 자료 공유와 임대주택 DB구축을 밝혔고 2020년 이후 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입을 내놓은 만큼 장기간 보면 임대주택등록을 할 수 밖에 없는 분위기가 만들어질 것으로 보인다.
임차인이라면 전세금반환보증 활성화를 제외하고 당장의 실익은 기대하기 어려울 것으로 보인다. 임차인이 환영할 만한 계약갱신청구권과 전월세상한제가 즉각적으로 시행되지 않기 때문이다. 다만 2020년 이후 구체적으로 이 내용이 추진된다면 안정적인 주거환경이 마련된다. 이로 인해 내집마련에 대한 수요가 이전에 비해 약하게 작용할 수가 있어 더 멀리 내다본다면 집값 안정화에도 기여할 가능성이 있다.
종합적으로 보면, 다주택자라면 임대주택과 관련한 노선을 명확히 할 필요가 있다. 4월 양도세 중과가 시행되고 2019년부터는 임대소득세 적용이 있다. 이번 정책을 통해 정부는 다주택자를 파악하고 제도권 안으로 편입시킨다는 의지를 볼 때 수익률이 이전보다 떨어질 수 있어 보이기 때문이다. 또 입주물량 증가로 인해 전세시장 약세가 전망되는 가운데, 세금부담을 세입자에게 넘기는 것도 쉽지는 않아 보인다. 이로 인해 단기로 매각을 할 것인지 장기로 가져갈 것인지 세금 문제와 금리 등을 면밀히 따져가면서 포트폴리오를 재점검할 필요가 있어 보인다.
다만 단계적인, 장기적인 개편을 논한 만큼 앞으로 주택시장 위축이나 역전세난 등이 주요 이슈가 된다면 이번 발표로 인한 기대효과는 낮아질 수 있어 보이며 법개정을 통해 추진해야 하는 제도에는 다소 시간이 걸릴 수도 있어 보인다.
