더불어나무씨는 퇴직 후 안정된 노후를 보내기 위해 상가를 분양 받아 월세를 받을 계획입니다. 그렇다면 더불어나무씨가 분양계약을 하고 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까요?
√ 더불어나무씨가 분양계약 이후 바로 해야 할 일은?
분양계약 이후 20일 안에 해당 상가가 있는 지역을 관할하는 세무서를 방문하여 일반과세자로 일반임대사업자등록을 해야 합니다.
√ 왜, 분양계약 이후 20일 안에 일반과세자로 일반임대사업자등록을 해야 할까요?
계약금, 중도금, 잔금에 모두 건물부분의 10%에 해당하는 부가가치세가 포함되어 있기 때문에 분양대금 전부에 대한 부가가치세를 모두 환급 받기 위해서 입니다. (7일 소요)
*분양가격이 2억원인데 건물분 가격이 1억원 토지부분 가격이 1억원이라면 건물부분 1억원의 10%인 1,000만원이 해당 상가의 부가가치세입니다.
√ 간이과세자가 아닌 일반과세자로 신고해야 하는 이유는?
간이과세자로 일반임대사업자 신고를 하는 경우 분양대금에 포함된 부가가치세환급을 받을 수 없습니다. 또한, 상가를 팔 때 간이과세자인 매도자는 부가가치세에 대한 세금계산서 발급이 불가능하기 때문에 매도자 자신이 해당 상가를 분양 받을 당시 부담했던 부가가치세를 매수자로부터 받을 수 없기 때문입니다.
√ 일반과세자와 간이과세자의 차이점은?
● 일반과세자
지난 1년간 연 매출액이 4,800만원 이상(과세기간 6개월 기준 2,400만원 이상)으로 상가를 분양 받거나 매입할 경우 부가가치세를 전액 환급 받을 수 있습니다. 그러나 월 임대료에 대해서 세입자에게 반드시 세금계산서를 발행해 주어야 하며 발행을 해주지 않는 경우 가산세를 내야 합니다. 또한, 추가 되는 상가는 간이과세자로 등록 할 수 없습니다.
● 간이과세자
지난 1년간 연 매출액이 4,800만원 미만(과세기간 6개월 기준 2,400만원 미만)으로 상가를 분양 받거나 매입할 경우 부가가치세를 환급 받을 수 없으며 월 임대료에 대해서 세입자에게 세금계산서를 발행해 줄 수도 없습니다. 또한, 연 매출액이 2,400만원 미만(과세기간 6개월 기준 1,200만원 미만)인 경우 부가가치세 납부의무가 없습니다.
√ 일반과세자로 일반임대사업자등록을 하는데 필요한 서류는?
주민등록등본 1부, 부가가치세 환급용 통장 사본 1부, 통장에 날인한 도장, 분양계약서 사본 1부
*세금계산서(분양회사의 사업자등록번호가 기재된 것으로 부가가치세 신고서를 작성할 때 필요)
√ 일반임대사업자등록을 하지 않아도 될까?
상가는 세를 얻은 세입자가 자신의 사업을 위해서 사업자등록을 하는 경우가 많고 이러한 경우 세무서에서 상가 주인에게 일반임대사업자등록을 하도록 통보가 오므로 당연히 일반임대사업자등록을 해야 합니다.
√ 부가가치세 환급신청은 언제까지 해야 할까?
확정신고 기간인 7월 25일, 다음해 1월 25일까지 신청을 해야 합니다.
√ 부가가치세는 언제 환급 받을 수 있을까?
부가가치세 신고기한 경과 후 15일 이내 환급용 통장으로 환급금이 입금됩니다.
√ 부가가치세 환급에 따른 불편함이나 부담을 피하고 싶다면 포괄양수도 계약을!
매도자가 일반과세자이고 매수자 역시 일반과세자인 경우, 매도자가 간이과세자이고 매수자가 간이과세자 또는 일반과세자인 경우에는 사업장 전체를 주고 받는 포괄양수도 계약을 하면 부가가치세 문제가 발생하지 않습니다.
* 포괄양수도 계약은 사업 전체를 그대로 주고 받는 것임으로 업종변경 등 조건의 변경이 없어야 포괄양수도 계약을 할 수 있습니다. 또한, 포괄양수도 계약을 하기 전에 계약 가능 여부를 반드시 전문가에게 확인을 해 보는 것이 좋습니다.
√ 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우라면?
오피스텔을 사업용이 아닌 주거용으로 임대를 한 경우에는 환급 받은 건물부분의 10%에 해당하는 부가가치세 일부를 반납해야 됩니다. 단, 임대료에 대한 부가가치세는 면제입니다. 사업용으로 임대를 준 경우 임대인이 일반과세자라면 세입자에게 부가가치세를 받아 신고·납부할 의무가 있으므로 반드시 임대차계약을 할 때 계약서 특약사항란에 ‘부가가치세(VAT) 별도’라는 문구를 적어 넣어야 합니다. 또한 매매의 경우에도 마찬가지로 계약서 특약사항란에 ‘부가가치세(VAT) 별도’라는 문구를 적어 넣지 않는 경우 잔금을 치를 때 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
*월세가 100만원인 경우 100만원의 10%인 10만원은 별도라는 뜻으로 실제 세입자에게 받는 월세는 110만원입니다.
√ 건물부분에 대한 부가가치세 환급 받은 후 월세에 대한 부가가치세 신고를 하지 않으면?
건물부분 10%에 해당하는 부가가치세를 환급 받은 후 분기별로 부가가치세 신고를 하지 않는 경우에는 세무조사 대상이 됩니다.
√ 일반과세자에서 간이과세자로 과세유형을 전환하면?
환급 받았던 부가가치세 일부를 반납해야 합니다.
*처음에 일반과세자로 일반임대사업자 등록을 하였으나 연 매출액이 4,800만원 미만이어서 간이과세자로 된 경우에는 간이과세자포기 신고를 하고 일반과세자로 남을 수 있으나 처음에 간이과세자로 일반임대사업자 등록을 하였으나 연 매출액이 4,800만원 이상이어서 일반과세자로 된 경우에는 계속 해서 간이과세자로 남아 있을 수는 없습니다.
√ 분양계약을 해지 했거나 임대사업을 도중에 폐업한 경우?
분양계약을 해지한 경우에는 환급 받았던 부가가치세를 모두 반납해야 하며 임대사업을 도중에 폐업한 경우에는 과세기간 6개월 단위로 환급 받았던 금액의 10%씩을 차감한 금액을 반납해야 합니다. 또한, 폐업일 다음달 25일까지 세무서에 폐업신고를 해야 하며 해당 상가를 매입한 매수자는 계약이 후 20일 안에 세무서에 일반임대사업자 신고를 하면 됩니다.
√ 기존 상가(업무용 오피스텔)를 매입하는 경우?
매도자가 일반임대사업자일 경우 매수자가 부가가치세를 부담해야 하며 매수자가 일반과세자로 일반임대사업자 신고를 하면 상가 매입 시 부담했던 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다.