뉴스토마토 안후중 기자 입력 2010.10.13 12:47
○[뉴스토마토 안후중기자] 전세와 ·월세 가격 등 거래 동향에 대한 '거래정보시스템'이 내년부터 본격 운영에 들어갑니다. 이 시스템이 정착되면 아파트 실거래가처럼 전·월세 가격 동향도 정확히 파악할 수 있게 됩니다.
국토해양부는 오늘 오는 12월까지 전세와 월세 실거래 가격을 정확하게 파악할 수 있는 전월세 거래정보시스템을 구축하기로 했다고 밝혔습니다.
이 시스템은 주택 임대차 계약서상의 거래정보인 임대·임차인과 소재지 계약기간, 보증금 등을 부동산거래관리시스템에 입력해 관리하는 운영체계로 부동산 임대 동향을 정확히 파악할 수 있을 전망입니다.
현재 전월세 계약 후 신고하는 법률상 인정일자인 확정일자 제도는 기존과 같이 해당 주소지를 관할하는 읍면 사무소, 동 주민센터 또는 공증인사무소에서 부여하게 됩니다.
전입신고를 마치고 확정일자를 받은 임차인은 기존 신고 후 받는 권리와 동등하게 보증금에 대한 우선변제권을 받습니다.
그러나 전월세 거래정보시스템에 입력되는 거래정보는 확정일자를 부여할 때 읍면동 사무소 공무원이 시스템에 입력하는 식입니다.
즉, 확정일자를 부여받는 것은 의무사항이 아니라, 보증금에 대한 우선변제권 확보 등을 위해 임차인의 개별적인 판단에 의해 이뤄지므로 부동산 매매와 같이 전월세 거래를 반드시 신고해야 하는 것은 아닙니다.
전입신고를 위해 읍면동사무소를 방문한 임차인이 확정일자 부여를 청구하면 계약서상의 거래내역이 시스템에 입력돼 관리되는 것입니다.
따라서 새로운 시스템에서도 전월세 계약을 갱신하는 경우에는 계약의 변경이나 갱신으로 계약증서가 새로 작성되면, 새로 작성된 계약증서에 확정일자를 받아야 변경된 계약내역에 대한 임차인의 권리가 인정되므로 반드시 새로 신고해야합니다.
○■ 주머니 속 경제 - 이선정 에듀머니 금융복지 상담사
법무부는 세입자가 주택 계약 전에 반드시 확인해야 할 내용을 담은 '주택임대차표준계약서'를 만들어 읍면동사무소 등 지방자치단체에 배포한다고 밝혔다. 정부 차원의 첫 표준계약서다. 현재 통용되는 계약서는 보증금의 액수와 지급일자, 임차기간 등 아주 기본적인 내용만 담고 있어 임차인을 보호하지 못한다는 지적을 받아왔다. 임대차표준계약서에 대해 알아보자.
◇ 전월세 분쟁 내용
전체 가구수의 45%가 전월세 가구에 해당한다. 작년 서울시의 상담건수만 27,000여건으로, 임대차계약 중개관련, 보증금 미회수에 대한 우선변제권, 수선유지의무, 임대차기간, 경매로 인한 배당관계 등에 대한 내용이 많았다.
◇ 개정된 '주택임대차표준계약서' 내용은?
현재 통용되고 있는 주택임대차계약서는 보증금의 액수 및 지급 일자, 계약 기간 등에 대한 일반적인 내용만 정하고 있다. 대부분의 임차인들이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 임차인 보호 내용이나 분쟁 발생 시 법의 보호를 받기 위해 필요한 조치 등을 잘 모르고 계약을 하다보니, 예상치 못한 피해가 발생하고 있다. 주택임대차표준계약서는 계약체결 전에 반드시 확인해야 할 주요 사항과 계약의 내용으로 구성되어 있어 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위하여 무엇을 어떻게 해야 하는지에 대한 최소한의 답을 제시하고 있다.
◇ 전월세 계약 전 주의사항
계약은 반드시 주택 소유주인 임대인과 해야한다. 대리인과 할 경우, 대리인과 관련된 서류를 확인해야겠다. 주의할 점은 임대인의 배우자와 계약하더라도 대리인 서류를 확인해야한다. 위임장과 인감증명서, 대리인의 신분증 등을 반드시 확인해야 보호를 받을 수 있다. 또한, 임대인과 통화하여 위임 여부를 확인하고, 보증금은 반드시 임대인 명의의 통장으로 입금해야한다.
선순위 권리관계도 확인해야된다. 계약체결, 중도금, 잔금 지급 시마다 등기사항증명서의 근저당, 가압류 등이 설정되어 있는지 확인해야한다. 또한, 임대인에게 납세완납증명서를 요청하여 미납된 세액이 없는지도 확인해야겠다. 실제로, 등기사항증명서만 확인하고, 계약을 했다가 임대인의 미납 국세로 공매가 실시되는 바람에 보증금을 손해보는 임차인도 있다.
◇ 전월세 계약 이후 주의사항
보증금에 대해 법으로 보호받기 위해서는 등기를 설정하거나 확정일자를 받으면 된다. 통상적으로는 확정일자를 받는 방법을 많이 사용한다. 임차인은 이삿날에 즉시 주민등록과 확정일자를 받아야 임차주택에 대한 선순위확보에 유리하다. 주의할 점은 주민등록을 마친 다음날부터 권리 효력이 발생하기 때문에, 확정일자 이틀 후부터 저당권 등의 담보권을 설정할 수 있다는 내용을 특약으로 계약서에 넣는 방법도 있다.
◇ 묵시적 갱신
묵시적 갱신이란, 계약 종료 1개월 전까지 계약 해지 의사를 통보하지 않으면 기존의 계약조건 그대로 계약이 2년간 자동 연장되는 것이다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있지만, 임대인은 임차인과 합의없이 2년 이내에는 계약을 해지할 수 없다. 묵시적 갱신 후 임차인이 1년 정도 살다가 계약해지를 통보한 경우, 임대인이 중개수수료를 임차인에게 요구하는 경우가 많아 민원상담이 많이 있었다. 법원 판례에서 중개수수료는 계약당사자가 부담하도록 하고 있어, 이번에 만들어진 표준계약서에도 이러한 내용을 반영하여 묵시적 갱신 후 임차인의 계약해지 시 중개수수료를 부담하지 않도록 명시하였다.
◇ 집수리로 분쟁을 일으키는 경우
중개수수료나 보증금 반환 문제 다음으로 상담이 많았던 내용이 집 수리 비용을 누가 부담해야하는냐의 문제였다. 보통은 난방, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선은 임대인이 부담하고, 임차인의 고의, 과실로 인한 파손이나 전구 등의 통상의 사소한 수리나 소모품 교체 등은 임차인이 부담하는 것이 관례였다. 표준계약서에서는 이 부분에 대해 계약 시 상호간에 협의해 정하도록 개정됐다. 예를 들어, 보일러 수리는 임대인이 부담하고, 도어락이나 빌트인 비데 등의 소모품 교체는 임차인이 부담하는 걸로 계약 시 정할 수 있다.
◇ 주택임대차표준계약서 100% 활용법
읍,면,동사무소를 포함한 각 지자체에서 주택임대차표준계약서와 표준계약서의 주요 내용을 알기 쉽게 설명한 만화 책자를 배포하고 있다. 또한, 공인중개사 직무교육에서 표준계약서를 도입할 계획이다. 임대차 계약시 반드시 표준계약서를 사용하고, 계약 후 장롱에 보관만 할 것이 아니라 사전에 꼼꼼히 확인하고 문제 발생 시 자신의 권리를 찾을 수 있는 최소한의 안전장치로 활용하는 것이 좋겠다.